V jaké maximální výši může být požadována kauce při pronájmu nemovitosti?

Existuje jediný případ, kdy má pronajímatel zákonné právo žádat jistotu. Je to v případě, pokud práva a povinnosti z nájmu přejdou po úmrtí nájemce na člena nájemcovy domácnosti. V ostatních případech jde vždy o dobrovolné ustanovení, které je nutno zakotvit do nájemní smlouvy.

Proč se skládá jistota
Pronajímateli se dává zákonné právo, aby ochránil svůj majetek. Pokud nebude nájemce hradit včas a v příslušné výši své závazky, může pronajímatel použít jistotu na jejich úhradu. Stejné to je v případě, že bude předmět nájmu – byt nebo dům – vinou nájemce poškozen, či bude nějakým způsobem poškozeno či znehodnoceno jeho zařízení. Je však třeba, aby škoda byla řádně prokázána a její náhrada smluvními stranami projednána a řádně zaprotokolována.

Výše jistoty
Podle dřívějších ustanovení mohla být jistota až ve výši šestinásobku měsíčního nájmu. Od roku 2017 je zákonem stanovena jistota ve výši trojnásobku měsíčního nájmu. Jedná se o částku čistého nájmu, bez poplatků za služby.

Jistotu nájemce skládá jakýmkoli způsobem. Může to být jak v hotovosti, tak na účet pronajímatele, určený v nájemní smlouvě. Novinkou nového občanského zákoníku také je, že jistota nemusí být vedena na zvláštním účtu. Pronajímatel má právo po dobu, kdy jistotu drží, s ní nakládat libovolně dle svých potřeb.

Povinnost doplnění či zvýšení jistoty
V případě, že dojde k čerpání jistoty za dobu trvání nájmu, dochází tak k jejímu snížení nebo úplnému vyčerpání. V takovém případě vzniká pronajímateli právo na doplnění jistoty. Stejné to je v případě, že dojde ke zvýšení nájmu. Jistotu je povinen nájemce doplnit ve lhůtě, kterou s pronajímatelem dohodl v nájemní smlouvě.

Pokud nájemce jistotu nedoplní, bere se to za hrubé porušení nájemní smlouvy a nájemce se vystavuje nebezpečí výpovědi s tříměsíční výpovědní lhůtou. A to i tehdy, pokud běžné nájemné a další poplatky hradí.

Úroky z jistoty
Z jistoty má nájemce právo na výplatu úroků, a to za celou dobu jejího poskytnutí až do vrácení. Občanský zákoník stanoví, že nájemce má právo nejméně na úroky ve výši zákonné sazby, která může být stanovena právním předpisem (viz § 1802 OZ). Vzhledem k tomu, že žádný takový právní předpis dosud nevznikl, podle názoru právníků by mělo jít o obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla nájemníka v době uzavření smlouvy.

Bankovní sazby se však často mění, a také je složité zjišťovat a vypočítávat průměrnou sazbu, kterou v době uzavření nájemní smlouvy banky stanovily. Proto je dobré myslet na tuto skutečnost již předem a výši úroků z jistoty si závazně dohodnout v nájemní smlouvě.

Úroky z jistoty vyplácí pronajímatel nájemci zároveň s vrácenou kaucí při ukončení nájmu.

Právo nájemce na vrácení jistoty vzniká při skončení nájmu. Pronajímatel by měl jistotu vrátit nejpozději v den skončení nájmu nebo v jiný den, na kterém se s nájemcem v nájemní smlouvě dohodli. V případě nevrácení v příslušné lhůtě má nájemce nárok na úroky z prodlení.